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| ▲ 서울특별시청 |
[파이낸셜경제=김예빈 기자] 서울시는 13일 정부가 발표한 ‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안’에 서울시가 지속적으로 건의해 온 정비사업 관련 제도개선 사항이 일부 반영됐다며, 정비사업 현장에 일정 부분 숨통이 트일 것으로 기대한다고 밝혔다.
정부 대책에는 서울시가 정비사업 현장의 부담을 줄이고 사업 추진 속도를 높이기 위해 지속적으로 건의해 온 ▴재개발 조합설립 동의율 75%에서 70%로 완화 ▴이주비 대출의 담보인정비율(LTV) 산정방식 개선 ▴시공사 선정 시 수의계약 조건 완화 ▴공원·녹지 의무확보 기준 일부 완화 등이 포함됐다.
공공기여 임대주택 인수가격 현실화와 프로젝트파이낸싱(PF) 금융지원 확대도 정비사업 과정의 자금 부담을 줄이고 사업성과 공급 속도에 영향을 줄것으로 기대하고 있다.
'조합원 지위양도·용적률·임대주택 비율 등 미반영 과제 추가 개선 요청'
다만 조합원 지위양도 제한 완화, 민간 정비사업 용적률 상향, 재개발 임대주택 의무비율 조정 등 사업성과 거래 여건에 직접적인 영향을 미치는 핵심 과제는 이번 대책에 반영되지 않아 주택공급 확대 효과를 높이기 위해 추가적인 제도개선이 필요하다는 입장이다.
서울은 가용택지가 제한돼 기존 도심의 재개발·재건축이 주택공급에서 차지하는 비중이 큰 만큼, 사업성을 높이고 거래 경직성을 완화하는 제도개선이 함께 이뤄져야 충분한 공급효과를 거둘 수 있다는 설명이다.
이주비 대출도 산정방식 개선에 그치지 않고 주민 부담을 실질적으로 낮출 수 있도록 구체적인 LTV 적용 기준을 조속히 마련해야 한다는 입장이다.
서울시는 일부 규제 완화만으로는 정비사업 현장의 어려움을 해소하기 어렵다며, 실제 사업성 개선과 착공 시기 단축으로 이어질 수 있도록 미반영 과제를 추가로 개선해 줄 것을 정부에 지속적으로 요청할 계획이다.
공공주택 분야에 대한 정부의 공급 확대 방안과 관련해 서울시는 전반적인 방향성에는 공감하면서도, 일부 사업 추진 방식과 대상지 선정에 대해서는 서울시 입장과 차이가 있어 추가적인 협의와 검토가 필요하다는 입장이다.
특히 공공택지 조성 및 도심 공급사업은 단순한 물량 확대가 아니라 도시계획, 기반시설, 지역 수용성 등이 종합적으로 반영돼야 실제 공급으로 이어질 수 있다고 강조했다.
서울시는 정부가 검토 중인 서울지역 그린벨트 활용과 관련해, 그린벨트 해제는 원칙적으로 수용하기 어렵다는 기존 입장을 유지하고 있으며, 현재까지 구체적인 대상지가 공개되지 않은 만큼 향후 추진 과정에서 서울의 도시계획과 주거여건을 충분히 고려해야 한다고 밝혔다.
또한 도심공공주택복합사업 신규 후보지 선정 과정에서 서울시가 제외 필요성을 제시한 지역의 반영 여부가 명확히 확인되지 않은 만큼, 대상지 확정 이전 단계에서부터 서울시와의 충분한 사전 협의가 반드시 필요하다는 입장이다.
용산국제업무지구의 경우에도 국제업무 기능과 정주 여건을 균형 있게 고려한 적정 주택물량 설정, 학교 등 기반시설 확충 문제 해결, 지역사회 수용성 확보가 선행돼야 사업이 안정적으로 추진될 수 있다고 강조했다.
아울러 시민의 삶과 주택시장에 중대한 영향을 미치는 대책이 서울시와 충분한 사전협의 없이 마련·발표된 데 대해서는 유감을 표했다.
민간임대와 금융 분야에는 PF 보증 확대와 신축주택을 매입하는 매매·임대사업자의 LTV 완화, 주택건설을 위해 멸실 예정 주택을 매입하는 경우의 대출규제 완화 등이 포함됐다.
서울시는 이러한 금융지원이 민간의 주택공급 여력을 높이는 데 도움이 될 것으로 평가했다. 다만 금융규제만 완화하고 세제와 실거주 요건이 그대로 유지될 경우 민간임대주택 공급과 전·월세시장 안정 효과는 제한될 수 있다고 지적했다.
세제와 실거주 요건이 거래를 위축시키거나 임대 매물 감소로 이어지면 전·월세시장 불안과 서민 주거비 부담이 커질 수 있다는 판단이다.
서울시는 근무지 이동과 자녀 교육 등 다양한 거주 여건을 일률적인 실거주 기준으로 규율하는 데에는 한계가 있다며, 지난 8월 3일 발표된 세제개편안을 포함한 관련 제도를 시장 안정과 주거이동 측면에서 종합적으로 재검토해 달라고 요청했다.
단기적인 수요 관리만으로는 구조적인 주택 부족 문제를 해결하기 어려운 만큼, 주택정책의 무게중심을 수요 억제에서 충분하고 지속적인 공급 확대로 전환해야 한다고 강조했다.
'2031년까지 253개 구역·31만호 착공…정비사업 공급효과 입증'
현재 서울시는 신속통합기획과 사업성 보정계수, 현황용적률 인정, 공공기여 부담 완화 등을 통해 정비사업의 사업성을 높이고 사업기간을 단축하는 등 공급 확대 기반을 강화하고 있다.
현재 계획 중인 정비사업이 정상적으로 추진될 경우 2031년까지 서울에서만 253개 구역, 최대 31만호 착공이 가능하다. 기존 주택 멸실을 제외하더라도 약 8만7천호가 순증할 것으로 예상된다.
정비사업의 실질적인 공급효과는 준공 실적에서도 확인됐다. 최근 3년간 서울에서 준공된 정비사업 59곳을 분석한 결과, 기존보다 주택 수가 재개발은 27.4%인 약 7천호, 재건축은 44.2%인 약 1만3천호 각각 증가했다. 전체적으로는 약 2만호, 36.4%가 순증했다.
정부가 2030년까지 수도권 재개발·재건축 23만4천호 착공을 지원하겠다고 밝힌 가운데, 서울시는 현재 추진 중인 31만호가 차질 없이 착공될 수 있도록 추가적인 규제개선과 금융지원을 요청할 계획이다.
아울러 서울시는 그린벨트 해제가 정부의 권한이라는 점을 전제로 하면서도, 미래세대의 자산인 녹지를 활용한 주택공급은 최후의 수단이어야 한다는 기존 입장을 재확인했다.
직장과 교통, 생활 인프라가 갖춰진 도심의 재개발·재건축을 우선 추진하는 것이 서울의 주택 수요에 가장 직접적이고 실효적인 공급 방안이라는 설명이다.
정부가 신규택지를 검토하는 과정에서도 정비사업의 공급효과와 서울의 도시계획, 녹지 보전의 가치를 충분히 고려해 신중하게 접근해 줄 것을 요청했다.
오세훈 서울시장은 “정부가 재개발·재건축의 원활한 추진 필요성을 인정하고 서울시가 지속적으로 제안해 온 제도개선 과제를 일부 수용한 것은 다행”이라며 “이번 대책을 계기로 주택정책의 무게중심이 수요 억제에서 충분한 공급 확대를 통한 시장 안정으로 전환돼야 한다”고 밝혔다.
이어 “서울시는 2031년까지 31만호 착공 목표를 차질 없이 달성할 수 있도록 모든 행정적 역량을 집중하겠다”며 “정부와 협력할 부분은 적극적으로 협력하되, 반영되지 않은 규제개선 과제는 현장의 목소리를 바탕으로 분명하게 요구하고 녹지 훼손에는 신중하게 접근하겠다”고 말했다.
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